Strategi Membeli Rumah Lelang Obyek Jaminan Kredit Perbankan

Rumah merupakan kebutuhan sangat utama dan mendasar, menyebabkan tingkat permintaan membeli rumah, khususnya di daerah perkotaan seperti di Kota Medan, Provinsi Sumatera Utara sangat tinggi. Kondisi ini mengakibatkan banyak perusahaan bergerak di bidang  pembangunan komplek perumahan di daerah perkotaan. Tak mau kalah dengan para developer perumahan, lembaga keuangan perbankan nasional juga turut berlomba-lomba menggeluti bisnis perumahan (properti) ini, mungkin tergiur dengan prospek keuntungan yang dihasilkan.

Bisnis perumahan yang digeluti bank ini, tidak hanya dalam hal membangun komplek perumahan baru semata, melainkan juga memberikan dan atau mempermudah pembukaan penyaluran kredit yang berhubungan dengan pemberian rumah jaminan kredit perbankan.

Sebagai lembaga keuangan yang sangat dipercaya oleh masyarakat, salah satu bisnis perbankan nasional adalah memberikan penyaluran kredit dengan menerima jaminan yang harganya ditaksir sesuai dengan besaran pinjaman yang akan diberikan kepada debitur. Nah, salah satu jaminan yang sering disertakan dalam akad perjanjian kredit adalah rumah tinggal.

Memang, harus kita akui bahwa tidak selamanya kredit yang diberikan oleh pihak perbankan nasional kepada masyarakat berjalan lancar, karena pasti ada beberapa diantaranya yang mengalami “kredit macet”. Karena itu, pihak perbankan akan terus mengupayakan langkah-langkah strategis agar kualitas dari setiap kredit yang disalurkannya semakin meningkat dan tidak mengalami kredit macet. Misalnya saja, pihak perbankan akan melakukan langkah-langkah “restrukturisasi” (penyelamatan kredit) terhadap debitur-debitur yang koorperatif dan masih tinggi prospeknya untuk mengembalikan pinjamannya.

Meskipun langkah-langkah yang bersifat persuasif seperti yang kami jelaskan diatas ditempuh oleh pihak bank, namun tetap saja ada beberapa debitur yang membandel atau “nakal” dalam hal melaksanakan kewajibannya membayar tunggakan kreditnya. Kalau sudah pada kondisi yang demikian, tentu saja pihak perbankan akan melakukan tindakan yang bersifat tegas dan memaksa dengan menempuh jalur hukum (legal action), yakni melelang obyek jaminan yang sebelumnya diberikan para debitur (yang dalam hal ini jaminan rumah).

Strategi Membeli Rumah Obyek Lelang

Kalau kita cermati, pemberitaan media massa yang terbit dan beredar di Kota Medan tentang pemuatan berita pengumuman lelang rumah ini, maka informasi akan adanya lelang yang akan dilakukan oleh pihak perbankan terhadap barang jaminan kredit, waktunya adalah sekitar bulan Maret, Juni, September dan bulan Desember. Alasan dipilihnya waktu tersebut disebabkan pihak perbankan akan melaporkan kinerja bank secara triwulan sebagai implementasi dari adanya Peraturan Bank Indonesia (PBI) Nomor 14/14/PBI/2012 tentang Transparansi Dan Publikasi Laporan Bank.

Ketika lelang rumah telah diumumkan, yang menjadi pertanyaan apakah aman untuk mengambil suatu keputusan atau kebijakan membeli rumah hasil dari lelang obyek jaminan perbankan? Kemudian, apa-apa saja langkah dan strategi yang harus ditempuh? Nah, sebelum anda mengambil keputusan untuk membeli rumah hasil lelang, kami sangat menyarankan agar anda mengutamakan azas ketelitian dan kehati-hatian sebelum membelinya, berikut penjelasan kami tentang cara dan stategi membeli rumah obyek hasil lelang jaminan perbankan:

1. Teliti tentang penjualan lelang rumah. Anda harus berusaha mengumpulkan segala informasi yang lengkap dan akurat terkait dengan siapa subyek yang melakukan penjualan lelang rumah tersebut. Informasi awal tentu saja dapat anda peroleh dari surat kabar yang mengumumkan adanya penjualan lelang ataupun anda dapat langsung datang ke Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) setempat. Setelah hal tersebut anda lakukan, kemudian teliti dan cermati obyek rumah yang akan anda beli tersebut, khususnya nama bank yang mengawasi rumah tersebut sebagai jaminan kredit.
2. Kondisi rumah yang dibeli. Satu hal yang harus benar-benar anda lakukan adalah meneliti secara seksama obyek rumah yang akan dilelang tersebut, baik mengenai obyek tanahnya maupun kondisi bangunan rumah tersebut. Hal ini tentu saja untuk mengantisipasi kekecewaan akibat adanya kelalaian anda tidak meneliti obyek lelang, karena asas, prinsip dan ketentuan dalam setiap pelaksanaan lelang yaitu => “bahwa penawar atau pembeli lelang telah dianggap sungguh-sungguh mengetahui semua kondisi apa yang dibeli atau yang ditawar mereka, termasuk kerusakan yang terlihat maupun yang tidak, dan pembeli tidak mempunyai kuasa untuk menolak setiap keadaan tersebut”. Oleh karenanya, setiap calon pembeli yang berminat untuk membeli obyek rumah hasil dari lelang, sangat kami sarankan untuk mencek dan memastikan keadaan fisik bangunan rumah yang akan dilelang dan juga seluruh sarana dan prasarana pendukungnya. Nah, untuk mengetahuinya tentu saja calon pembeli harus melakukan kunjungan mencek langsung ke alamat lokasi rumah tersebut, untuk mengetahui kondisi real seperti daya arus listrik, sarana air, telepon, dan lain sebagainya apakah masih dalam keadaan tersambung atau tidak. Disamping itu dengan anda langsung berkunjung ke rumah obyek lelang, maka anda akan mengetahui apakah rumah dalam keadaan kosong atau masih dihuni (misalnya oleh pemilik atau adanya pihak lain sebagai penyewa). Seandainya rumah tersebut masih dihuni, maka pastikan apakah mereka tahu bahwasanya rumah tersebut akan dilelang atau apakah mereka akan bersedia secara suka rela mengosongkannya tanpa meminta “uang pindah”. Pentingnya hal ini adalah untuk mewanti-wanti, jikalau penghuni tidak koorperatif, anda sudah bisa mempertimbangkan langkah hukum yang harus ditempuh berikut dengan uang yang harus anda keluarkan selanjutnya, misalnya saja dengan mengajukan gugatan perdata ke Pengadilan Negeri setempat dan mungkin saja sampai memakai jasa advokat profesional dalam rangka pengosongan rumah tersebut. Yang tidak kalah penting harus anda lakukan adalah memastikan legalitas surat-surat rumah yang akan dilelang, yaitu berupa alas hak tanah berikut dengan bangunannya. Apakah rumah tersebut merupakan hak milik (HM) atau merupakan hak guna bangunan (HGB). Seandainya HGB, perhatikan jangka waktu berakhirnya HGB tersebut. Jikalau jangka waktu haknya sebentar lagi akan berakhir, maka anda harus mempertimbangan dan atau menyediakan biaya yang akan dikeluarkan untuk memperpanjang jangka waktu ataupun untuk peningkatan haknya menjadi hak milik. Selain legalitas tentang hak kepemilikan, anda juga harus meneliti dan sekaligus memastikan tentang ada tidaknya izin mendirikan bangunan (IMB) rumah yang akan dilelang tersebut.
3. Mengetahui prosedur yang ditetapkan kantor lelang. Mengenai prosedur pelelangan, dapat kita lihat pengaturannya dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No.106/PMK.06/2013. Untuk itu secara umum, dapat anda pelajari dengan memperhatikan pengumuman lelang, misalnya peserta lelang diwajibkan untuk menyetorkan dana atau uang jaminan lelang ke rekening KPKNL yang efektif berlaku selambat-lambatnya 1 (satu) hari sebelum pelaksanaan lelang atau bila menyetor uang tunai maka biasanya disyaratkan satu jam sebelum pelelangan, penyetoran uang jaminan ini disampaikan kepada pejabat lelang. Perhatikan juga besaran uang jaminan lelang yang akan disetor haruslah sama dengan besaran uang jaminan yang disyaratkan dalam pengumuman lelang, dimana biasanya besarnya adalah 20% (dua puluh persen) dari harga yang ditetapkan (harga limit). Uang jaminan ini nantinya akan dikembalikan sepenuhnya apabila anda kalah dalam pelaksanaan lelang. Satu hal yang penting, ketika anda telah melakukan penyetoran uang jaminan, maka bukti setor asli berikut dengan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) harus anda tunjukkan ketika mengikuti pelaksanaan lelang. Nama penyetor harus sama dengan nama peserta dan/atau pemenang lelang, dan apabila tidak sama maka akan berakibat setoran jaminan tidak sah. Jika anda berhalangan hadir, maka dapat memberikan kuasa kepada pihak lain dengan membuat “surat kuasa notariil”. Apabila peserta atau kuasanya tidak hadir namun tidak melakukan penawaran, maka konsekuensinya pemberi dan penerima kuasa akan langsung di black list.
4. Biaya-biaya yang akan timbul akibat lelang. Setiap peserta yang mengikuti lelang, maka dipastikan terdapat penawaran lelang sebagaimana tersebut dalam pengumuman lelang yang telah disampaikan. Juga dipastikan akan ada biaya atas pajak bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) yang menjadi tanggungan pembeli lelang, dimana besarnya adalah 5% (lima persen) dari harga jual dikurangi dengan nilai jual obyek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP). Perlu anda ketahui, bahwasanya NJOPTKP berbeda-beda disetiap daerah. Khusus untuk Kota Medan Provinsi Sumatera Utara (Sumut) besarnya NJOPTKP yang ditetapkan adalah Rp. 60.000.000,- (enam puluh juta rupiah), sehingga jika harga jual adalah Rp 600 juta maka besarnya adalah Rp 27 juta dengan perincian dari hasil perhitungan 5% x (600 juta dikurangi 60 juta). Disamping itu juga, pembeli lelang juga berkewajiban untuk membayar bea lelang sebesar 2% (dua persen) dari harga lelang.
5. Sesuai dengan kemampuan keuangan anda. Teliti dan pastikan harga maksimal yang ditawarkan saat pelaksanaan lelang, apakah sesuai dengan kemampuan keuangan atau budget anda selaku peserta lelang. Penentuan harga maksimal yang akan ditawarkan ini juga tergantung kepada segala hal yang menyangkut tentang kondisi fisik bangunan, sarana dan prasarana pendukungnya, keberadaan setiap dokumen legalitasnya, serta biaya-biaya yang timbul akibat adanya biaya pajak, bea lelang, proses bea balik nama (BBN) dan biaya-biaya yang mungkin nantinya timbul akibat adanya upaya pengosongan jika rumah masih berpenghuni atau tidak bersedia meninggalkannya secara sukarela. Calon pembeli juga harus mengetahui, bahwa harga barang (rumah) lelang yang diikutinya adalah sekurang-kurangnya sama dengan harga “likuidasi”, dan harga inilah yang dijadikan sebagai harga limit lelang. Harga yang diberlakukan pada lelang adalah harga penawaran tertinggi yang diajukan peserta lelang yang telah disahkan sebagai pemenang lelang oleh pejabat lelang. Bagi calon pembeli yang dinyatakan sebagai pemenang lelang, pembayaran atas harga lelang dan bea lelang harus sudah diselesaikan secara tunai atau cash ataupun bisa menggunakan cek atau giro paling lama 5 (lima) hari kerja setelah pelaksanaan lelang. Jika seandainya pembeli lelang ingin melunasi harga lelang menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR), maka harus mengusaha agar KPR telah mendapat persetujuan dari pihak bank. Agar tidak terlalu berbelit-belit, jika ingin membeli rumah lelang pada bank XY, maka sebaiknya juga mengambil fasilitas KPR pada bank XY agar mempercepat proses pengikatan kredit dan atau pencairan dana hasil realisasi KPR. Sebelum jadwal lelang tiba, alangkah baiknya pembeli lelang yang akan dilunasi melalui fasilitas KPR agar menghubungi notaris untuk memastikan dokumen-dokumen pengikatan KPR sudah diselesaikan oleh notaris tersebut, sehingga nantinya jika anda berhasil menjadi pemenang lelang akan cepat dilaksanakan akad KPR dan tidak terkendala pencairan dana KPR yang akan disetorkan ke rekening KPKNL sesuai dengan jadwal yang sudah ditentukan. Disamping itu, pemenang lelang diwajibkan membayar pelunasan seluruh harga lelang 5 hari kerja setelah ditunjuk secara sah sebagai pemenang lelang. Nah, setelah harga lelang dibayar lunas, maka KPKNL akan segera menyetorkan dana tersebut ke rekening bank pemohon dan akan menerbitkan atau mengeluarkan risalah lelang. Pemenang lelang akan membawa risalah lelang ini berikut dengan data diri ke bank untuk mengambil dokumen lengkap.
6. Periksa kelengkapan dokumen sebagai pemenang lelang. Ketika anda dinyatakan sebagai pemenang lelang dan telah melunasi pembayaran harga lelang dan seluruh bea-bea lelang, maka pembeli lelang sudah dapat memperoleh dan menerima risalah lelang beserta seluruh dokumen legalitas hak atas tanah dan bangunannya. Selanjutnya, pemenang lelang dapat mengajukan permohonan balik nama sertifikat hak milik (SHM) ataupun HGB ke atas nama dirinya sendiri di kantor badan pertanahan setempat. Tentu saja, untuk proses pelaksanaan balik namanya pada kantor badan pertanahan setempat, pembeli atau pemenang lelang harus turut melampirkan surat permohonan balik nama sertifikat, kutipan risalah lelang, sertifikat asli atas tanah dan bangunan tersebut, identitas diri si pemenang lelang dan/atau kuasanya (foto copy) berupa Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) yang masih berlaku (harus dilegalisir oleh pejabat yang berwenang), menyertakan surat kuasa jikalau permohonannya dikuasakan kepada pihak lain. Tidak hanya itu saja, juga harus membawa serta bukti pelunasan harga pembelian, bukti pembayaran SSB ataupun BPHTB, bukti pembayaran SSP (PPh final), sertifikat hak tanggungan, surat roya (surat pernyataan dari kreditur pemegang hak tanggungan tersebut yang menyatakan bahwa telah melepaskan tanah dan bangunan tersebut dari hak tanggungan untuk jumlah yang melebihi dari hasil lelang) dan juga risalah lelang harus memuat keterangan telah dilakukan roya atau pengangkatan sita.

Sebagai informasi tambahan untuk persiapan diri anda membeli rumah lelang obyek jaminan bank, strateginya ketika anda akan melakukan cek lapangan atau lokasi alamat rumah yang akan dilelang bank, maka akan sangat mudah kita kenali dimana pada rumah yang akan dilelang akan terdapat plang atau stiker atas nama bank yang intinya menyebutkan => “tanah dan bangunan tersebut dalam pengawasan bank”. Atau anda dapat tanya langsung kepada petugas bank yang secara rutin dan senantiasa memantau atau berkunjung ke rumah tersebut untuk mendapat informasi yang anda butuhkan. Anda tidak perlu takut atau kuatir, karena petugas bank akan dengan senang hati memberikan segala informasi selengkap-lengkapnya dan mungkin akan mengajurkan anda untuk membelinya saat lelang dilaksanakan.

Nah, strategi yang kami kemukakan diatas, semuanya sudah termaktub dalam asas atau prinsip kehati-hatian, karena itu membeli rumah obyek lelang eks jaminan bank memiliki tingkat rasa aman yang tinggi dan bebas dari resiko hukum sebab legalitas dokumen sangat lengkap. Berkaitan dengan hal itu juga, dalam prinsip hukum yang berlaku di Indonesia dengan tegas menyatakan bahwa => “pembeli yang beritikad baik, senantiasa akan dilindungi”. Mudah-mudahan dengan ada tulisan kami ini, anda tidak takut atau ragu-ragu lagi untuk membeli rumah hasil lelang jaminan bank yang mengalami kredit macet yang tidak kooperatif. Dengan kata lain, tingkat rasa aman membeli rumah obyek hasil pelaksanaan lelang jaminan kredit bank akan dijamin oleh hukum. Kami juga berharap, kehadiran tulisan ini dapat bermanfaat bagi anda para mahasiswa hukum terlebih-lebih calon profesional muda yang bergerak dalam bidang profesi atau praktisi hukum perdata bisnis (seperti advokat atau pengacara/lawyer, notaris, legal officer, paralegal, konsultan hukum properti, dsb). Atas perhatiannya, kami mengucapkan terima kasih.